Conheça o método comparativo de avaliação de imóveis

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Mercado imobiliário: conheça o método comparativo de avaliação de imóveis



17 de março de 2022

O mercado imobiliário teve grandes momentos nos últimos anos. Em 2021 os lançamentos de novas unidades chegaram a 265.678, um avanço de 25,9% em relação a 2020. As vendas também cresceram 12,8% no mesmo período chegando a 261.443 unidades.

De acordo com dados da CBIC, o preço médio dos imóveis residenciais subiu 10,38% em 2021, puxado pela alta dos custos de materiais de construção.

O crescimento constante se deu devido aos baixos juros, mas o cenário tem se tornado um pouco mais complexo depois que o Banco Central elevou a taxa básica de juros, a Selic, para 10,75% em fevereiro de 2022. Com o cenário da guerra na Ucrânia e as constantes altas do preço do petróleo, os juros devem subir ainda mais em 2022, o que pode ser preocupante para o mercado imobiliário.

É preciso estar atento às variações de valores dos bens, à Economia como um todo e às mudanças das condições de financiamento para poder fazer a avaliação dos imóveis já construídos e atualizar a avaliação dos imóveis em construção.

Vejamos alguns detalhes técnicos para fazer avaliação de imóveis.

O que é avaliação de imóveis

A NBR 14653 é um conjunto de normas estipuladas pela ABNT para delimitar o que um laudo de avaliação de imóveis deve conter.

A NBR 14653-1: Procedimentos gerais traz a avaliação de bens como a determinação técnica do valor de um bem, seus custos, frutos e direitos, bem como a sua viabilidade de utilização econômica, para uma situação, data e finalidade específica.

O conjunto de normas da ABNT também contém indicações para casos específicos:

  • NBR 14653-2: Imóveis urbanos
  • NBR 14653-3: Imóveis rurais
  • NBR 14653-4: Empreendimentos
  • NBR 14653-7: patrimônios históricos e artísticos

Método comparativo de mercado

O método comparativo de dados é baseado em levantar informações de imóveis com características semelhantes para estipular um valor condizente com o mercado.

Esse método está diretamente relacionado com o que as normas ABNT NBR 14653-1 2019 indicam como o mais adequado na hora de avaliar um imóvel.

O método comparativo precisa identificar os fatores relevantes de depreciação e apreciação do imóvel para então poder coletar dados, analisar e estipular um preço.

Vejamos algumas variáveis.

Fator oferta

Avalia a variedade de imóveis em oferta em uma amostra conforme o que estiver no mercado.

Fator localização

Determina o valor do imóvel de acordo com a localização, a valorização da área em que a construção fica. Esse fator considera outros itens como segurança, proximidade de locais centrais, valor dos imóveis ao redor, avaliando a posição dos imóveis da amostra com relação ao endereço do objeto do laudo.

Fator topografia

Um terreno acidentado pode perder até 30% de valor em relação a um mesmo terreno vizinho que seja plano. Aqui há outras variáveis como propensão a alagamentos, distância mínima a ser observada para a construção em relação aos limites do terreno, quantidade de área preservada exigida pelos órgãos responsáveis, distância de córregos, rios e nascentes.

Fator de frente x fundos

Móveis de esquina têm valor maior do que lotes comuns. Já terrenos com formato irregular podem ser depreciados. Uma maior área de frente também valoriza o imóvel, são fatores a serem considerados na avaliação.

Fator padrão construtivo

Essa avaliação é feita comparando a qualidade das construções e a média do que é encontrado nas plantas na configuração dos imóveis da região. O andar em que o imóvel se encontra (se for um apartamento) também influencia: quanto mais alto, maior tende a ser o valor.

Fator idade / conservação

Imóveis mais novos são mais valorizados do que os antigos, seguindo a lógica. Mas, o fator conservação pode acabar depreciando um imóvel novo em condições ruins e valorizando um imóvel antigo em bom estado de conservação. A rede hidráulica, elétrica e as instalações de gás também devem ser avaliadas.

Metragem

O tamanho dos quartos, da cozinha, dos banheiros e a metragem geral do imóvel é algo a ser comparado com os imóveis da região. A partir de uma média é possível ver se o imóvel em questão segue o padrão ou não.

Esses são alguns dos fatores que podem ser considerados no método comparativo, que usa estatística e cálculos para levar cada uma das variáveis em conta. Existem diferentes formas de tratar os dados coletados, como o de regressão linear.

Para tratar os dados coletados, consulte normas já definidas, como as NBR, as normas do IBAPE-SP e RJ, por exemplo.

Conclusão: vantagens da avaliação de imóveis

O método comparativo é o mais comum no mercado de avaliação de imóveis e pode ser aplicado por corretores de imóveis e engenheiros com credenciais para isso.

Depois de levantados os dados sobre os diferentes fatores que influenciam o valor do imóvel, eles devem ser tratados e comparados com as demais construções do entorno para definir se aquele imóvel está acima ou abaixo da média da região.

Dados do Secovi-SP mostram que a venda de imóveis deve um crescimento de 27,3% entre fevereiro de 2021 e janeiro de 2022 em relação ao período anterior, de fevereiro de 2020 a janeiro de 2021.

Com a alta da venda de imóveis, a avaliação de cada unidade é importante para que o preço praticado seja condizente com o mercado levando em conta a inflação, as taxas de juros e outras variáveis, garantindo assim o seu lucro!



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