Empresas que trabalham com gestão de imóveis, imobiliárias, construtoras e incorporadoras que alugam suas unidades precisam estar com a Lei do Inquilinato totalmente integrada aos seus cotidianos de trabalho. Você conhece tudo sobre essa lei? Sabe quais foram as últimas alterações? Vamos juntos ver como a Lei do Inquilinato afeta seu negócio?
O que diz a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245 de 1991) fala sobre as locações dos imóveis urbanos, sejam residenciais ou comerciais, e determina quais os direitos e deveres dos locadores e locatários. Ou seja, essa lei, juntamente com o contrato de locação, determina os limites da relação entre o proprietário do imóvel e seu inquilino.
A Lei do Inquilinato determina em quais condições o imóvel deve estar para ser alugado, indica como se dão as vistorias, quais taxas o inquilino deve pagar além do aluguel, que garantias o inquilino deve dar ao locador, quais são as benfeitorias passíveis de ressarcimento, as penalidades civis do descumprimento do previsto em lei, como se dá uma ação de despejo, entre outros assuntos.
É importante prestar atenção também na Lei 12.112, de 2009, que altera e aperfeiçoa as regras e procedimentos sobre locação de imóveis.
Qual o prazo de desocupação do inquilino?
O inquilino pode deixar o imóvel a qualquer momento, e deve avisar com 30 dias de antecedência. Porém, caso seja estipulado um prazo mínimo de locação em contrato, geralmente está prevista uma multa caso o inquilino deixe o imóvel antes do acordado.
A forma de pagamento e o valor da multa de rescisão devem estar previstos em contrato. É importante ressaltar que o art. 413 do Código Civil prevê que a multa de rescisão contratual deve ser proporcional ao tempo faltante de contrato. Por exemplo, se a multa para descumprimento de contrato era de 3 aluguéis para 12 meses de contrato e o inquilino deixou o imóvel faltando 6 meses para o fim do contrato, a multa deverá ser proporcional, ou seja, o valor 1,5 aluguéis.
Caso o proprietário ou a imobiliária se recusarem a aplicar a multa proporcionalmente, o inquilino pode questionar o valor judicialmente depois de entregar as chaves e até mesmo solicitar reaver a quantia calculada erroneamente.
Quando o locador pode rescindir o contrato?
O locador NÃO pode reaver o imóvel antes do prazo estipulado no contrato de aluguel sem justificativa. Alguns casos são exceção, neles o locador pode solicitar o imóvel de volta:
- Em caso de extinção do contrato de trabalho, se o imóvel estiver relacionado ao emprego;
- No caso de uso próprio, de cônjuge ou companheiro;
- Moradia de ascendentes ou descendentes que não disponham de imóveis próprios;
- Demolição e edificação licenciada ou obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%
- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Em caso de inadimplência do inquilino ou descumprimento do contrato (como a ausência de garantias, recusa do fiador), o locador pode entrar com uma ordem de despejo, desde que observado o rito determinado na Lei do Inquilinato e nas leis que a alteram. Nos casos de não pagamento por parte do inquilino, o locador pode entrar com as ações de cobrança e despejo ao mesmo tempo, e o despejo será interrompido caso as dívidas sejam quitadas num prazo de 15 dias. Quando o juiz emitir a ordem de despejo, o inquilino tem 30 dias para desocupar o imóvel.
Qual a importância do ERP na gestão de aluguel?
Um sistema de gestão (ERP) voltado para administração de imóveis traz muitas vantagens e facilita o trabalho, ainda mais na gestão de aluguéis. Com o banco de dado de imóveis atualizado, os corretores têm total controle sobre quais imóveis estão disponíveis e quais estão locados. No processo de locação, todos os documentos ficam organizados e registrados de forma segura. A emissão de boletos de aluguel, cálculo de taxas, multas e rescisão de contrato pode ser parametrizada conforme as suas necessidades e as dos seus clientes, sempre de acordo com as leis. Os avisos de cobrança são programados conforme as políticas da sua empresa, e é também possível emitir comunicações padronizadas em caso de inadimplência. Tudo é feito para evitar que sua empresa e seus clientes percam dinheiro ou tenham dificuldades na administração!
Por isso, conte com o UAU para organizar a gestão dos aluguéis da sua empresa, entre em contato conosco e descubra como podemos tornar sua gestão mais inteligente!
