Registro de Recebíveis Imobiliários

A Resolução 308/23 dispõe sobre as condições para o exercício das atividades de registro e de depósito centralizado de recebíveis imobiliários por entidades registradoras e depositários centrais de ativos financeiros. Empresas que tomam plano empresário para capitalizar a construção de seus empreendimentos, em breve, terão obrigatoriedade do Registro de Recebíveis.

Para além da obrigatoriedade, o Registro de Recebíveis traz uma série de oportunidades de crédito, ganho operacional e eficiência na gestão dos recebíveis. Muitos bancos já tem se movimento para além da obrigação legal, substituindo a planilha de comercialização pelo registro centralizado. Ganha tanto o incorporador, quanto o financiador. No episódio 13 do Globalcast, você pode entender melhor os benefícios do registro centralizado:

No dia 28 de março de 2023, a resolução 308 do Banco Central estabeleceu o rito e normatizou o funcionamento da resolução da CMN. Para maiores detalhes, você pode ler na íntegra a Resolução BCB Nº 308 de 28/03/2023.

O registro de recebíveis imobiliários é uma forma de garantir a segurança jurídica e a transparência das operações de crédito imobiliário, bem como facilitar a negociação e a securitização desses ativos. Os recebíveis imobiliários são direitos creditórios originados de contratos de alienação, cessão ou promessa de venda de imóveis, ou de contratos de locação ou arrendamento.

A Resolução nº 308 estabelece os requisitos e as condições para o funcionamento dos registradores de recebíveis imobiliários, que são entidades autorizadas pelo BACEN a realizar o registro eletrônico desses direitos creditórios. Os registradores devem observar os princípios da interoperabilidade, da padronização, da rastreabilidade, da integridade e da confiabilidade dos dados.

A norma também define as regras para o acesso e a consulta aos registros de recebíveis imobiliários, que devem ser públicos e gratuitos para os titulares dos direitos creditórios e para as instituições financeiras envolvidas nas operações. Além disso, a Resolução nº 308 prevê a possibilidade de emissão de certificados digitais que comprovem a existência e a titularidade dos recebíveis imobiliários registrados.

Quais os benefícios do registro centralizado de recebíveis imobiliários?

Desenvolvedor Imobiliário

• Automatização do fluxo de informações à financiadores;
• Aumento no alcance do crédito;
• Dados capturados diretamente dos sistemas de gestão das empresas;
• Automatização dos mecanismos de formalização da Cessão Fiduciária.
• Como será na prática?

Mutuário

• Consultar o que foi registrado pelo desenvolvedor imobiliário e confirmar se as informações do seu contrato estão corretas;
• Acompanhar o andamento e atualização do seu contrato;
• Questionar caso exista qualquer divergência com os seus dados;
• Confirmar onde pagar suas parcelas

Financiador

• Dados padronizados;
• Simplificação da jornada do cliente;
• Comprador da unidade como vetor de auditoria;
• Automação de processos e controles;
• Dados capturados diretamente dos sistemas de gestão das empresas.

Na prática, qual o fluxo do Registro de Recebíveis?

Para levar seus recebíveis a registro, é necessário realizar o registro do seu empreendimento, juntamente com suas quadras ou torres e unidades. Ao transmitir uma venda performada, serão enviados os dados de contrato de venda, fluxo de recebíveis e dados pessoais do mutuário. Abaixo você pode conferir com um pouco mais de detalhes cada etapa:

Domicílio Bancário

• Banco o qual os recebíveis terão domicílio no contrato de compra e venda junto ao mutuário;
• É possível atualizar este domicílio ao longo da vida do contrato.
• É necessario se o domicio bancario e aceito pela Registradora, através do layout da mesma.

Empreendimento

• Informações pertinentes ao empreendimento o qual serão dados os recebíveis em garantia. Ele pode já estar performado, possuir unidades em estoque, ou mesmo estar ainda na planta. A exigência é que já esteja aprovado junto aos órgãos competentes e com sua matrícula em cartório registrada.
• O registro do empreendimento compreende seus dados gerais, quadras ou torres e suas respectivas unidades. Detalhes de cada informação serão melhor descritos abaixo.

Mutuário

• Cliente que realizou a compra do imóvel que foi dado em garantia pelo desenvolvedor imobiliário para obtenção de crédito;
• O mutuário é um importante ator deste processo, que passa a ser comunicado da existência desta operação por parte do desenvolvedor imobiliário junto ao financiador da construção do empreendimento;
• É imprescindível manter os dados do mutuário atualizados no ERP, assim é possível manter contato estreito com o mesmo durante toda vida do contrato.

Contrato de venda

• As vendas performadas serão transmitidas com seu fluxo de recebimento para a registradora. O ponto central deste registro são justamente as parcelas do imóvel adquirido pelo mutuário, que foram dadas em garantia ao financiador para obtenção de crédito para construir o empreendimento.
• Ao longo de toda vida do contrato, o contrato de compra e venda, bem como suas parcelas, terão seu fluxo atualizado junto à Registradora. São estes:
  • Recebimento de parcelas
  • Atraso (transmissão do fluxo atualizado)
  • Renegociação
  • Cessão de Direito
  • Distrato

Como funciona o Registro de Recebíveis no UAU?

A Senior Globaltec coloca à disposição de todos os seus clientes a funcionalidade de Registro de Recebíveis totalmente integrado ao ERP de forma gratuita e já está disponível para Download a partir da versão 10.06.0598, do dia 23/10/2023. Por meio de processo prático e simplificado, integrado ao dia a dia do ERP, é possível realizar o registro e manter atualizadas em tempo real as informações do seu empreendimento junto a registradora. Isto traz diversos benefícios (já citados acima), mas gostaria de destacar o ganho operacional. Ao invés de transmitir todos os meses uma planilha de comercialização, que está suscetível a erros operacionais, temos um processo automatizado via ERP e interligado diretamente com uma entidade registradora vinculada ao BC.

Preparando dados para registro no UAU

1. Cadastrar empreendimento no UAU

No Módulo Fiscal, Menu Contábil > Mapa de Lucro Imobiliário > Configurações foi criado recurso para permitir cadastrar os dados do empreendimento necessários ao Registro do Empreendimento. Estes dados foram inseridos no contexto de um projeto de Mapa de Lucro Imobiliário por conter já configuradas as informações necessárias de obras de receita e despesa que compõem o empreendimento.

Dados gerais do registro do empreendimento

Informações gerais do empreendimento, importantes para melhor visualização dos dados por parte do financiador.

Endereço do empreendimento

Endereço do local de construção do empreendimento conforme registro em cartório.

Informações gerais de registro

Os dados de matrícula e registro em cartório do empreendimento. Obrigatório para realizar o registro junto a registradora.

Domicílio bancário do empreendimento

Banco de domicílio bancário dos recebíveis. Configurado a partir de um padrão de cobrança.

Cadastro de quadras/torres

Quadras ou torres, a depender do tipo de empreendimento. É diferente do bloco/etapa. Pois o conceito aqui é físico mesmo, a quadra ou a torre do empreendimento com seus dados de registro em cartório.

Manutenção da Quadra/Torre

Dados da quadra ou torre com suas informações de registro do cartório e percentual de evolução da obra.

O campo de evolução, caso utilize o mapa de lucro imobiliário, será transmitido a partir do POC. Caso não use o mapa, deverá ser realizada manualmente.

Tipos de parcelas que serão levadas a registro

Aqui você pode informar quais tipos de parcelas serão levadas a registro neste empreendimento. É diferente da configuração do Mapa de Lucro Imobiliário, pois nem todas as parcelas que contabilizo fazem parte da garantia cedida ao financiador.

Informações de integração com registradora

Para levar os recebíveis a registro, é necessário realizar primeiramente contratação de registro de recebíveis junto a registradora.

De posse dos dados de integração devem ser informados nesta guia.

Atenção: O ambiente por padrão vem em homologação. Caso habilite para produção e transmita os dados, está passível de tarifação junto a registradora.

Vinculando uma Unidade ao Empreendimento

Após um produto planejado para a venda e ter uma personalização, podemos cadastrar as unidades, seja por planilha de importação ou manualmente.

Deve ser preenchido o identificador da unidade e a sua fração ideal e necessário completar os 100% para a finalização do empreendimento (Ativação junto a registradora). Porem enquanto está na fase de rascunho não e gerado travas a esse respeito.

Abrindo a tela de Cadastro de detalhes da unidade. Nessa tela deve ser preenchido:

• Endereço da unidade: Informando a localização da unidade
• Tipo do imóvel: informar uma opção de 2 em diante (para a tipificação estar no padrão da registradora)
• Tipo: informar que são unidades para Venda

Na visão Descrição. E necessário o preenchimento de todos os campos até a identificação de ônus. Sendo que o vínculo da unidade para com o empreendimento e feito através do campo Quadra/Torre ao selecionar a opção configurada na tela de Gestão de Empreendimento.

Alterações na Venda

Na venda foi incluído novos campos obrigatórios para a transmissão e aceite das vendas pela Registradora. Os campos foram incluídos em todas as opções de realizar uma venda no UAU. Caso queira pré-configurar um modelo com as informações e utilizar em futuras vendas também é possível.

Os campos incluídos são apenas informativos para o UAU não, alterando qualquer regra de cálculo ou processamento. São os campos:

• Tipo do Contrato
• Método de Amortização
• Aplicação de Juros
• Índice Pré Obras
• Índice Pós Obra
• Juros anual

Todos os campos são obrigatorios para o aceite do contrato pela Registradora.

Alterações nas Parcelas

Para a aceitação das parcelas pela registradora foi incluído um novo campo para configuração das parcelas. Na tela Tipo de Parcela, ao abrir as configurações, uma parcela deve preencher o “Tipo da série” com as opções (0- Entrada, 1-Única, …) Essa informação deve ser seleciona conforme o mais se aproxima na utilização do tipo de parcela selecionado.

Foi incluído também um novo campo no resumo de vendas > Recebimentos, que indica qual foi o “Meio de recebimento” daquela parcela. Essa informação também e transmitida para a Registradora.

Alterações no usuário

Para controlar o acesso a essa novas funcionalidades foram criadas as duas permissões , sendo:

• VENGESTAORECEBIVEIS: Permissão para visualizar a tela e realizar a transmissão. (Criação e Finalização)
• VENGESTAORECEBIVEISINAT: Permissão para solicitar inativação perante a registradora. (Inativação)

Registrando recebíveis no UAU junto à Registradora

Tela de transmissão dos recebíveis

Opt-in e Opt-out

Para que um banco ou agente do mercado financeiro possa visualizar os dados do seu empreendimento, é preciso explicitamente autorizar a visualização dos dados, que é feito mediado pela registradora. O acesso a estes dados é 100% seguro, atendendo aos mais exigentes níveis de compliance com metodologia regulada pelo Banco Central. Este procedimento é realizado via portal da registradora, de forma online.

Gravame

Para completar o processo de registro, após consentir o opt-in para o agente financeiro, é preciso autorizar o gravame nos empreendimentos, vinculando assim a concessão dos direitos creditórios dos recebíveis ao agente financiador. Este procedimento pode ser facilmente realizado pelo portal do desenvolvimento imobiliário junto à registradora.

Contestação

O mutuário que teve seu imóvel gravamado pelo desenvolvedor imobiliário para concessão de direito creditório ao financiador, será notificado do procedimento pela registradora. Além do desenvolvedor imobiliário e do financiador, o mutuário também terá um portal na registradora onde poderá acompanhar os dados do seu empreendimento transmitido para registro.

Caso este mutuário tenha alguma objeção quanto a venda, valores e outros cenários que o mutuário entenda que não estão correspondentes, ele pode contestar o registro via registradora. O desenvolvedor imobiliário será notificado desta contestação e pode respondê-la pelo portal da registradora.

Eventos de manutenção

Uma vez realizado o registro junto à registradora e finalizado seu gravame, o UAU se encarrega de transmitir os dados para a registradora. Isto acontece via proUAU ou no próprio fato gerador do evento.

Fluxo Detalhado de Manutenções

FAQ

1. Qual o custo para se registrar um recebível?
2. Quais eventos são tarifáveis?
3. Preciso contratar um módulo a parte na Globaltec para transmitir os recebíveis?
4. Financiamentos Minha Casa Minha Vida tem obrigatoriedade de levar seus recebíveis à registro?
5. Posso registrar apenas parte de uma carteira?
6. Quais são as registradoras habilitadas para fazer o registro?
7. Como faço para contratar os serviços da CERC?
8. A CERC é confiável?
9. Devo levar meus recebíveis a registro antes ou depois de obter o financiamento?
10. Registrando com a CERC, preciso registrar no cartório também?