Os distratos são, atualmente, os principais percalços por que passam as empresas do setor da construção civil no país. No ano passado, cerca de 40 mil contratos de venda de imóveis na planta foram cancelados no Brasil – o que equivale a 43% do total de imóveis negociados.
As causas dos distratos são as mais diversas, mas têm em comum o momento econômico desfavorável, que resultou no aumento do desemprego. Entretanto, executivos de incorporadoras e construtoras afirmam que grande parte dos cancelamentos acontece por iniciativa de investidores que vislumbraram uma valorização dos imóveis – que não aconteceu e os levou a desistirem dos negócios.
De olho nesse problema e com vistas à geração de empregos na construção civil, o Governo Federal quer enviar ao congresso um projeto que regulamenta os distratos. Saiba, neste artigo, quais são as mudanças na legislação sobre esse tema, que podem ocorrer ainda neste ano – o assunto é considerado de extrema urgência pela equipe de trabalho designada pelo Executivo com a tarefa de montar as propostas.
Não há lei que regulamente os distratos
A ocorrência de distratos é muito comum e aumentou consideravelmente nos últimos anos. Entretanto, não existe uma lei que regulamente o tema. Por isso mesmo, trata-se de um problema que gera grande judicialização, pois quase sempre os consumidores entram com processos para não arcarem com as multas por desistência da compra ao considerá-las abusivas. Esses processos têm trazido insegurança jurídica para as empresas, que não conseguem ter a previsibilidade necessária do empreendimento.
Saiba quais são as principais propostas para a regulamentação dos distratos
As propostas visam, em geral, fixar um dispositivo legal para o ressarcimento dos valores pagos pelo consumidor nos casos de distrato. Atualmente há apenas súmulas e jurisprudências que tratam do tema. O que está consolidado por meio de uma ratificação de 2013 do Superior Tribunal de Justiça é a avaliação de que é abusiva a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo imóvel.
A equipe de trabalho montada pelo governo reúne representantes de ministérios, entidades do setor da construção civil e órgãos de defesa do consumidor. As tratativas ainda não foram plenamente divulgadas, por referirem-se a um assunto sensível, mas as principais propostas já são de conhecimento público. Confira:
Multas de distratos por faixa de valor do imóvel
A Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e outras entidades discutem a proposta de aplicação de multas ao comprador por faixa de valores dos imóveis. Para as casas do programa Minha Casa Minha Vida (de até R$ 240 mil), por exemplo, a multa alcançaria 10% do valor total do imóvel; já para unidades do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que custam até R$ 950 mil, a multa seria de 12% do valor total e os empreendimentos de alto padrão teriam multas de 14% em caso de distrato.
O governo apresentou também a proposta de quanto as empresas poderão reter do cliente: o valor não pode exceder 10% do total do contrato, nem 80% do valor já pago pelo comprador.
Pagamento por atrasos na obra
Uma das propostas discutidas prevê que as empresas que atrasarem a entrega da obra em seis meses poderão ser multadas em 0,25% do valor do contrato. Acima desse tempo, a multa sobe 0,5% do valor total contratado.
“Pena convencional” e abatimento da taxa de corretagem
À parte do projeto do governo, está em tramitação desde 2015 no Senado Federal um Projeto de Lei (PL 774) que pretende mudar a Lei de Incorporação (4.591/64) para incluir um artigo que prevê “pena convencional” de 25% das quantias pagas pelo comprador até o momento do distrato. Além disso, o artigo prevê o abatimento da taxa de corretagem de 5% sobre o preço de venda.
O projeto também garante à incorporadora a possibilidade de exigir uma indenização “suplementar” caso consiga provar que seu prejuízo proveniente do distrato superou os 25%. O projeto se encontra na Comissão de Constituição e Justiça.
Um problema que acompanha os cancelamentos de compra é a redução do fluxo de recursos no caixa da empresa e o consequente aumento da dificuldade de acesso ao crédito. Para as empresas do setor de construção civil, a regulamentação dos distratos é essencial para dar mais previsibilidade aos negócios e evitar disputas na Justiça, extremamente dispendiosas.
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